Quy trình mua bán bất động sản có sổ đỏ

Bạn đọc của BachKhoaNhadat.com.vn thân mến, hẳn vấn đề quy trình mua bán bất động sản và nhà đất là vấn đề quan trọng mà không phải ai cũng biết. Ngay cả bản thân chúng tôi, trong những lần mua bất động sản đầu tiên cũng rất bỡ ngỡ, quy trình thủ tục thế nào, thuế phí ra sao cũng phải có người hướng dẫn tận tay, nếu không rất dễ làm sai và mất thời gian sửa chữa. Bài viết này sẽ giúp các bạn nắm được quy trình mua bán bất động sản có sổ như thế nào nhé.

Tôi là Đinh Hoàng Thắng, Chuyên gia sáng tạo Content Bất động sản, Chuyên gia huấn luyện cho môi giới BĐS; Quản lý cấp cao của batdongsan.com.vn, trang web đăng tin bất động sản lớn nhất Việt Nam.

Xin cảm ơn các bạn đã đọc bài viết. Nếu bạn thấy hay hãy chia sẻ cho mọi người nhé!

Các bước trong quy trình mua bán bất động sản có sổ

*Lô đất nền ở Đức Hòa Long An mà tôi (Đinh Hoàng Thắng) vừa đi sang tên công chứng*

Các bước trong quy trình mua bán bất động sản có sổ đỏ về cơ bản cũng không khác biệt quá nhiều giữa các loại hình và địa phương. Bản thân cá nhân tôi vừa đầu tư một lô đất nền ở Long An và một lô đất nền ở Phú Mỹ, thì về cơ bản cũng giống nhau. Cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Kí hợp đồng cọc và người mua đặt cọc

Khởi nguồn của một giao dịch BĐS luôn là bước đặt cọc. Ngay sau khi Bên bán và Bên mua chốt được giá, hai bên hẹn thời gian, địa điểm gặp mặt để tiến hành cọc. Đây là bước cực kì quan trọng trong quy trình mua bán bất động sản có sổ, xác định nghĩa vụ của các bên.

Người bán sẽ soạn sẵn một hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ cùng kí vào lưu mỗi bên một bản. Thông thường Môi giới hoặc công ty BĐS chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc. Ngay sau khi kí xong, người mua sẽ thanh toán đặt cọc cho người bán một khoản tiền thông thường bằng khoảng 50 triệu, 100 triệu hoặc 10% giá trị của bất động sản, hoặc tùy thỏa thuận giữa hai bên.

Số tiền cọc này cần được bên mua và bên bán thống nhất trước khi gặp mặt và cũng cần phải nói rõ nhận tiền mặt hay chuyển khoản. Sau khi đóng cọc xong, người bán cũng cần phát hành biên lai thu tiền xác nhận việc hoàn thành cọc.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các hồ sơ cần mang theo khi ra công chứng hợp đồng mua bán bao gồm:

Đối với người Bán:

Bản chính hộ khẩu của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn)
CMND/Căn cước công dân của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn)
Nhớ đưa theo vợ/chồng (nếu đã kết hôn) hoặc trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền mua bán công chứng trước đó để còn kí tên và bên công chứng kiểm tra mặt xem giống không nhé
Bản chính sổ hồng/sổ đỏ đang bán
Bản chính Giấy chứng nhận độc thân nếu còn độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn

Đối với người Mua

Người mua nhìn chung cần ít giấy tờ hơn người bán, không cần phải có mặt cả vợ/chồng nếu bạn đã kết hôn, mà chỉ cần ai đứng tên trên sổ đi kí kết hợp đồng công chứng là ok, chỉ lúc bán mới cần cả hai vợ chồng. Các giấy tờ bao gồm:

CMND/Căn cước công dân
Hộ khẩu người mua
Tiền mặt hoặc tiền trong ngân hàng có thể chuyển internet banking đủ hạn mức
Chỉ cần vợ hoặc chồng hoặc cả 2 cùng đứng tên nếu bạn muốn vậy cho chắc

Thủ tục ở phòng công chứng

*Hợp đồng mua bán, yếu tố không thể thiếu trong Quy trình mua bán bất động sản có sổ*

Đối với quy trình mua bán bất động sản có sổ, bạn cần đưa tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để họ soạn thảo Hợp đồng mua bán. Kinh nghiệm của BachKhoaNhadat.com.vn là chúng ta có thể tip cho NV công chứng vài trăm k để họ soạn nhanh hợp đồng, đến chỉ việc ký.

Thường phòng công chứng cũng sẽ có mẫu sẵn, chỉ thay đổi một số thông tin. Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho người bán và người mua cùng xem, nếu thống nhất thì sẽ in ra 3 bản để kí và nộp tiền công chứng (khoảng 200k/bộ hồ sơ)

Kí tên lăn tay ở phòng công chứng

Theo quy trình mua bán bất động sản có sổ, lần lượt bên bán và bên mua sẽ ký nháy vào từng trang, trang cuối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý.” Sau đó các bên sẽ được nhân viên công chứng hướng dẫn lăn tay 2 ngón trỏ ở cả hai bàn tay.

Sau đóm, nhân viên công chứng sẽ photo toàn bộ giấy tờ liên quan và chuyển toàn bộ hồ sơ gốc, hợp đồng mua bán đã ký qua cho Công chứng viên của phòng công chứng ký tên.

Lúc này công chứng viên sẽ hỏi thông tin để kiểm tra nhằm đảm bảo người kí đúng là người đã thể hiện thông tin. Ví dụ với trường hợp của tôi là:

“Anh mở khẩu trang để cho xem dung nhan”
“Anh/chị tên là gì?”
“Ngày tháng năm sinh của anh chị”

Sau khi Công chứng viên ký vào trang cuối của Hợp đồng mua bán, toàn bộ hồ sơ gốc sẽ được chuyển trả lại cho 2 bên. Bạn cần đóng lệ phí trước khi lấy toàn bộ hồ sơ về.

Tùy theo mức độ sốt của thị trường bất động sản mà phòng công chứng có đông hay không, kéo theo đó là có mất thời gian hay không. Như trường hợp của tôi thì cũng mất nửa buổi sáng để hoàn thành các thủ tục.

Bước 3: Nộp hồ sơ ở văn phòng một cửa và lấy giấy hẹn

Để nộp hồ sơ ở văn phòng một cửa, bạn cần ra quán photo nhờ làm giúp Tờ khai lệ phí trước bạ, nhà đất và tờ khai nộp thuế TNCN và điền trước cho nhanh. Và kẹp toàn bộ hồ sơ bản gốc đã công chứng vào đó. Đây là bước bắt buộc phải có trong quy trình mua bán bất động sản có sổ đỏ.

Tất cả các giấy tờ này, bạn tiếp tục tập hợp và đến nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( tại VP Đăng Ký Đất Đai). Chọn khu vực Giải quyết thủ tục sang nhượng. Tại đây cũng tùy nơi mà bạn cần bấm số và chờ gọi số rồi đưa hợp đồng công chứng và sổ gốc, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

Tôi (Đinh Hoàng Thắng) đến giao dịch tại VP một cửa ở Đức Hòa, Long An. Quy trình mua bán bất động sản có sổ được tôi viết lại và cập nhật dựa trên quá trình sang nhượng lô đất nền ở đây — *Tôi (Đinh Hoàng Thắng) đến giao dịch tại VP một cửa ở Đức Hòa, Long An*. Quy trình mua bán bất động sản có sổ được tôi *viết lại và cập nhật dựa trên quá trình sang nhượng lô đất nền ở đây*

Bước 4: Đi đóng thuế

Đến ngày hẹn lên nộp thuế, bạn lên lại phòng 1 cửa, vào Khu vực đóng thuế đưa giấy hẹn biên nhận. Bạn sẽ nhận lại một bản kê khai thuế, sau đó bạn qua ngân hàng/kho bạc đóng xong thì quay trở lại nộp biên lai vào. Nếu khi đó đã có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, nếu chưa thì sẽ có giấy hẹn thêm 1 buổi khác nữa.

Bước 5: Nhận sổ đã sang tên

Trong quy trình mua bán bất động sản có sổ thì thông thường bạn sẽ nhận sổ sau 21 ngày. Một số địa phương có yêu cầu khác như trích lục địa chính, người mua phải cả vợ và chồng cùng đứng tên… Điều này bạn cần check và hỏi kĩ với cơ quan địa phương để nắm thông tin.

Ở một số địa phương, giống như ở khu vực Đức Hòa Long An mà tôi vừa làm thủ tục sang nhượng, thì bước 4 và bước 5 được gộp làm một, tiết kiệm thời gian cho bạn.

Ngoài ra, nếu bạn không có thời gian, hoặc bạn mua đất ở xa nơi bạn ở, bạn có thể ủy quyền để nhờ môi giới/người đại diện hỗ trợ làm tất cả các bước từ bước 2 trở đi, tiết kiệm rất nhiều thời gian cho bạn. Đương nhiên bạn sẽ phải trả thêm một phần phí dịch vụ.

Các điều cần lưu ý khi triển khai quy trình mua bán bất động sản có sổ

Đối với người mua

Bạn cần kiểm tra kỹ thông tin về bên bán/bên mua, thông tin về bds trên HĐMB có chính xác ko? Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền, bạn cần lấy:

1 bản HĐMB gốc
3 hoặc 4 bản sao y công chứng HĐMB
Bản chính sổ hồng/sổ đỏ BĐS

Chỉ chuyển tiền khi sau giao dịch mua bán được đảm bảo thực hiện, khi mà 2 bên đã ký và lăn tay mặc dù Công chứng viên chưa phát hành HĐMB.

Trong trường hợp giao dịch vụ làm giấy tờ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch vụ. Tất nhiên trong đó có thông tin về họ tên đầy đủ, CMND/CCCD của người được ủy quyền, các dịch vụ yêu cầu, giấy tờ sẽ bàn giao.

Trong trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm giấy tờ thì bên mua có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính cho đến khi hoàn tất việc đóng thuế (có biên lai). Sau khi xử lý xong xuôi thì bên mua trả nốt cho người bán là xong.

Đối với người bán

Trong trường hợp chưa nhận được đầy đủ số tiền còn lại, yêu cầu Công chứng viên chưa được phát hành HĐMB cho đến khi thông báo đã thực hiện xong giao dịch chuyển tiền, tránh bị mất sổ và lừa đảo.

Sau khi hoàn tất việc công chứng mua bán, bạn làm biên bản bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực hiện thủ tục sang tên bản chính sổ hồng/sổ đỏ, theo đó mọi nghĩa vụ đều đã hoàn thành với nhau.

Trong trường hợp nhận tiền mặt thì nên nhận tại ngân hàng hoặc liên hệ trước với ngân hàng nơi có tài khoản. Bạn cử nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả. Tốt nhất nhận xong bạn nhờ ngân hàng làm sổ tiết kiệm luôn, theo đó ngân hàng sẽ hỗ trợ check giúp bạn.

Một vài yếu tố khác tất cả cần quan tâm khi thực hiện Quy trình mua bán bất động sản có sổ

Với hợp đồng cọc và hợp đồng mua bán, cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng cọc có chính xác không, thông tin người bán/mua, số CMND/căn cước công dân, thông tin về thửa đất… Những thông tin này do người làm nên hoàn toàn có thể có sai sót.
Người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của Sổ hồng/sổ đỏ trước khi làm các thủ tục. Bạn cần kiểm tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND/Căn cước công dân… của người bán xem có đúng chính chủ không, nhiều trường hợp bị lừa hoặc thông tin sổ bị sai, dẫn đến khướu kiện về sau
Bạn cần thỏa thuận thống nhất các chi phí liên quan giao dịch, ví dụ như ai là người chịu: Thuế trước bạ, Thuế TNCN, các chi phí dịch vụ sang tên (nếu có)…và ai là người chịu trách nhiệm đi sang tên, người mua/người bán/hay môi giới
Hợp đồng mua bán do bên Công chứng soạn cho hai bên, đôi khi để cho nhanh và tránh chờ đợi bạn sẽ cần tip cho nhân viên công chứng mấy trăm k để tip. Ngoài ra ở các khâu, đôi khi bạn cũng cần tip thêm để công việc của mình sớm trơn tru nhanh chóng.

Chúc các bạn giao dịch thành công và xử lý các bước trong Quy trình mua bán bất động sản có sổ đỏ/sổ hồng một cách thuận lợi nhé!

Xem bài viết có liên quan: Sách hay BĐS: “Quy trình chuyển nhượng bất động sản đã có sổ”

Xem thêm: BachKhoaNhaDat.com.vn là chuyên trang bất động sản, chuyên đánh giá và review các dự án bất động sản một cách khách quan, trung thực. Chúng tôi phân tích các ưu nhược điểm, tiềm năng của các dự án đang được triển khai ở hiện tại. Để xem danh mục các bài viết đánh giá dự án, mời mọi người bấm vào link sau đây: Chuyên mục Dự án.