Đánh giá thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm 2022

Quý vị độc giả của BachKhoaNhaDat.com.vn thân mến. Như vậy chúng ta đã đi qua quý I/2022 với nhiều thông tin quan trọng của thị trường bất động sản được đưa ra. Qua bài viết này, chúng ta cùng đánh giá thị trường bất động sản tháng 03/2022 cũng như cả quý I/2022 để có cái nhìn toàn cảnh về cả thị trường nhà đất nhé.

Tôi là Đinh Hoàng Thắng, Chuyên gia đánh giá dự án độc lập, Nhà sáng tạo nội dung bất động sản, Chuyên gia huấn luyện môi giới BĐS, Quản lý cấp cao của batdongsan.com.vn, Founder của BachKhoaNhaDat.com.vn

Hi vọng sau khi tham khảo xong bài viết, bạn sẽ nắm được toàn cảnh của thị trường, biết được khu vực nào đang sốt đất, khu vực nào đang đi ngang, khu vực nào chúng ta có thể đầu tư bất động sản trong năm 2022 mà đem lại lợi nhuận tối ưu cho mình nhé.

Nếu bạn thấy bài viết này có ích, hãy chia sẻ nó cho mọi người nhé. Cám ơn bạn!

Mời bạn tham khảo một buổi talkshow của tôi và các chuyên gia, để đánh giá thị trường bất động sản 2022

Đánh giá thị trường bất động sản tháng 03/2022 nói chung

Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam qua các làn sóng covid đều phục hồi mạnh mẽ
Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam qua các làn sóng covid đều phục hồi mạnh mẽ

29% và 22% là chính là những con số đáng chú ý về mức độ quan tâm BĐS tăng ở Tp. HCM và Hà Nội mà ekip Batdongsan.com.vn, nơi tôi đang công tác, đã đưa ra trong sự kiện công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường Quý I/2022.

Bên cạnh đó, cũng trong quý 1 thì nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh cũng tăng cao, tập trung chủ yếu vào phân khúc bình dân. Giá chung cư tại Hà Nội trong tháng 2/2022 cũng ghi nhận mức tăng khoảng 4,4% so với cùng kỳ 2021.

Đó là một vài con số đáng lưu ý đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trong Quý I/2022. Và ngay bây giờ, chúng ta sẽ đến ngay với phần chính của bài viết để cùng cập nhật những thông tin về diễn biến thị trường BĐS trong 3 tháng đầu năm 2022 nhé.

Chi tiết bài phỏng vấn của tôi đánh giá thị trường bất động sản quý I/2022

Đánh giá thị trường bất động sản dưới góc nhìn vĩ mô 3 tháng đầu năm 2022

Để đánh giá thị trường bất động sản, chúng ta luôn cần quan tâm các yếu tố vĩ mô
Để đánh giá thị trường bất động sản, chúng ta luôn cần quan tâm các yếu tố vĩ mô

Theo như chúng ta được biết thì ngay từ những tháng đầu năm với các chính sách thích ứng linh hoạt với dịch bệnh Covid-19 thì nền kinh tế Việt Nam đã có sự khởi sắc, nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam cũng đang có sự tăng trưởng khá ấn tượng.

Theo thông tin thị trường ghi nhận được thì tính đến ngày 20/3/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 8,9 tỷ USD, bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI thực hiện ước tính đạt 4,42 tỷ USD, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Đặc biệt, “soán ngôi” ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước và điều hòa, ngành bất động sản đã đứng trong top 2 ngành thu hút FDI, chiếm 30% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Bên cạnh đó thì GDP của Quý I/2022 cũng tăng trưởng 5.03% so với cùng kỳ năm trước, CPI (chỉ số giá tiêu dùng) đang ở mức khá ổn định là 1.9%.

Dựa trên các yếu tố vĩ mô này, tôi cho rằng “tiềm năng” vẫn là cụm từ chủ đạo khi đánh giá thị trường bất động sản nói chung ở thời điểm này.

Đánh giá các chính sách ảnh hưởng tới thị trường bất động sản quí I/2022

Trong thời gian gần đây, có một số chính sách mới của nhà nước có xu hướng ảnh hưởng mang tính chất điều chỉnh tới thị trường bất động sản, mà chúng ta nhất thiết phải đưa ra nghiên cứu và nắm được. Cụ thể:

  • Tăng mức xử phạt hành chính trong vi phạm bất động sản: Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính, tăng mức phạt tối đa với hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS lên đến 1 tỷ đồng.​ Đặc biệt, tăng mạnh mức phạt với các vi phạm về kinh doanh BĐS (mức phạt mới tối đa 1 tỷ đồng). Siết chặt hoạt động môi giới BĐS (mức phạt mới tối đa 250 triệu đồng)
  • Đề xuất đánh thuế BĐS: Bộ Tài chính thì đang xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi chính sách thuế liên quan nhà, BĐS, theo chỉ đạo của Chính phủ. Đề xuất đánh Thuế BĐS của Bộ Tài chính có từ 2018 nhưng chưa được Quốc hội đồng ý. Bộ Xây dựng ủng hộ đề xuất này và đang nghiên cứu góp ý đánh thuế nhà thứ 2, thứ 3.
  • Bắt đầu thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS Việt Nam: NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản… ​Tuy nhiên, đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu tiêu dùng chính đáng, NHNN vẫn sẽ ưu tiên và tạo điều kiện.

Theo quan điểm của BachKhoaNhaDat.com.vn, chúng ta có thể đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu những điều chỉnh nhỏ trong thời gian tới. Khi mà nhà nước tìm cách siết chặt hơn hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản.

Tuy vậy, với tiềm năng và dư địa phát triển của thị trường thì đây cũng chỉ là những điều chỉnh nhỏ, giúp cả thị trường phát triển một cách bền vững hơn trong tương lai.

Đánh giá những thách thức và cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam các quý còn lại năm 2022

Hiện nay với những chính sách đó thì thị trường bất động sản cũng đã gặp phải một số các thách thức, có thể khiến thị trường bớt nóng hơn một chút. Cụ thể là:

  • Dòng vốn đầu tư được điều chỉnh vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh:
    Dòng vốn đầu tư, vốn dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Tỷ trọng tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 19% trong tổng dư nợ nền kinh tế. NHNN theo dõi sát sao và siết chặt tín dụng vào bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn (Chỉ thị số 01).
  • Chính phủ tăng cường công tác quản lý thị trường BĐS:
    Chính phủ và chính quyền các địa phương công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến các cơn sốt đất cũng có phần.

Có thể nói đây là thách thức tuy nhiên với sự kiểm soát chặt chẽ như vậy thì đây cũng là cơ hội để thị trường bất động sản có thể phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh những thách thức trên thì với sự phục hồi của nền kinh tế thì thị trường BĐS cũng sẽ được hưởng lợi tương đối. Cụ thể nguồn vốn FDI khi tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh mẽ thì cơ sở hạ tầng tại các khu vực sẽ được phát triển. Và với việc cơ sở hạ tầng phát triển thì thị trường BĐS sẽ sôi động hơn.

Tóm lại, BachKhoaNhaDat.com.vn đánh giá thị trường bất động sản tiếp tục là một kênh đầu tư tiềm năng, và có sức hút lớn so với các kênh đầu tư khác trong thời gian tới.

Đánh giá thị trường bất động sản với những diễn biến chi tiết tại tháng 03/2022

Ở phần trên thì chúng ta đã nắm được phân tích kỹ càng về tình hình kinh tế vĩ mô cũng các chính sách có tác động mạnh mẽ lên thị trường. Có thể nói đó chính là những động lực để giúp thị trường có bước phát triển tương đối tốt trong thời gian vừa qua cũng như trong tương lai.

Ở phần tiếp theo, BachKhoaNhaDat.com.vn mời các bạn sẽ cùng đi sâu vào phân tích cụ thể những diễn biến của thị trường trong 3 tháng đầu năm để xem xem dòng tiền đổ vào BĐS đang chảy vào khu vực nào, đâu sẽ là phân khúc hot, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và mặt bằng giá BĐS liệu có tăng so với Quý 4/2021 hay không nhé!

Đánh giá phân khúc nào của thị trường bất động sản đang được quan tâm nhiều nhất

Đất nền được đánh giá tiếp tục là phân khúc vua trên thị trường bất động sản Việt Nam
Đất nền được đánh giá tiếp tục là phân khúc vua trên thị trường bất động sản Việt Nam

Về tổng quan toàn thị trường, thông tin từ Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý I/2022 do batdongsan.com.vn công bố, thì lượt tìm kiếm bất động sản trong quý 1/2022 giảm 4% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng khoảng 2% so với quý 1/2019, là thời điểm dịch bệnh chưa diễn ra.

Diễn biến này cho thấy bất động sản vẫn rất được quan tâm bất chấp những tác động tiêu cực và kéo dài từ dịch Covid-19. Thậm chí, nhu cầu tìm kiếm và sở hữu bất động sản còn tăng cao hơn ở cả nhu cầu đầu tư và an cư.

Vốn là phân khúc vua, phân khúc thì đất nền chính là loại hình được tìm kiếm nhiều hơn cả thời điểm trước dịch Covid. Đây cũng là loại hình bất động sản “nóng” nhất trong hơn 2 năm dịch bệnh, phục hồi nhanh nhất sau mỗi đợt dịch bệnh bùng phát.

Theo đó, lượt tìm kiếm đất nền trong quý 1/2022 vẫn tăng trưởng 4% so với cùng kỳ năm 2019. Thực tế những đợt sốt đất cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều địa phương vào đầu năm 2020 và 2021, rải rác ở các thời điểm khác nhau trong năm.

Cùng với việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, những địa phương có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng đều ghi nhận mức độ quan tâm tìm kiếm đất tăng mạnh.

Tuy đất nền một số địa phương miền Bắc, miền Nam có phần giảm nhiệt so với đầu năm 2021, thì đất nền miền Trung ghi nhận mức độ quan tâm tăng 14% với những địa bàn “khá nóng” là Đắc Lắc, Khánh Hòa hay Bình Thuận… với mức tăng trưởng về mức độ quan tâm có nơi lên tới 58%.

Mức độ quan tâm đất nền ở Miền Trung gia tăng đáng kể
Mức độ quan tâm đất nền ở Miền Trung gia tăng đáng kể

Sở dĩ có xu hướng này là do giá BĐS tại khu vực miền Trung vẫn còn khá “mềm” so với miền Bắc và miền Nam. Hơn nữa các khu vực này cũng đang được quan tâm đặc biệt do hàng loạt các dự án lớn sắp được triển khai như:

  • Khu đô thị Vingroup ở Cam Lâm – Khánh Hòa
  • Quy hoạch Cam lâm thành khu đô thị sân bay
  • Khu vực Bình Thuận thì có cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết
  • Sân bay Phan Thiết…

Một điểm rất đáng chú ý là dù nhiều địa phương miền Bắc sụt giảm về mức độ tìm kiếm nhưng giá rao bán đất nền vẫn tăng khá mạnh. Điển hình như khu vực Bắc Ninh, mức độ quan tâm đất nền ghi nhận trong quý I đã giảm 32% nhưng mặt bằng giá tiếp tục tăng 16%, Bắc Giang cũng tương tự khi mức độ quan tâm giảm 22% và giá tăng tận 35%.

Ở khu vực Hà Nội thì giá rao bán đất thổ cư cũng tiếp tục tăng mặc dù mức độ quan tâm có phần giảm sút. Các khu vực hot như Đông Anh, Gia Lâm mức độ quan tâm giảm lần lượt là 25% và 14%, trong khi đó giá giao bán ở Đông Anh tăng 20% và Gia Lâm tăng tới 21% so với năm 2021.

Đánh giá thị trường bất động sản khu vực phía Bắc thì như vậy, trở vào khu vực phía Nam, quý I/2022 cũng ghi nhận một xu hướng tương tự.

Cụ thể, tại Tp. Hồ Chí Minh có sự phân hóa khá rõ rệt khi khu vực phía Đông mức độ quan tâm đất nền, điển hình là quận 9 giảm 32%. Nhưng khu vực phía Bắc và phía Nam của Tp. HCM lại có sự quan tâm tăng mạnh, điển hình là Củ Chi tăng 25%, Bình Chánh tăng 10%.

Đi ra phía ngoài của Tp. Hồ Chí Minh, thijtruwonfg đất nền tại các khu vực Bình Dương, Đồng Nai cũng đều chứng kiến mức độ quan tâm giảm 13% nhưng giá bán tăng lần lượt là 27% và 7%.

Đánh giá thị trường bất động sản ở phân khúc chung cư

Điểm đáng chú ý trong quý 1 là nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng cao cả ở hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội, tập trung chính ở phân khúc bình dân. Cụ thể, trong tháng 2, loại hình chung cư bình dân tại TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng mạnh 36% so với tháng 1, vượt xa lượt quan tâm của loại hình nhà riêng và đất nền.

Mặt bằng giá bán và cho thuê ở Hà Nội tiếp tục tăng trưởng
Mặt bằng giá bán và cho thuê ở Hà Nội tiếp tục tăng trưởng

Giá chung cư Hà Nội trong tháng 2/2022 cũng đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư bình dân tại Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, đạt mức trung bình khoảng 23,5 triệu/m2.

Giá chung cư trung cấp cũng tăng 5% lên 32,5 triệu/m2, còn căn hộ cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu/m2. Đặc biệt tại Hà Nội, phía Tây chính là khu vực được nhiều người quan tâm nhất, các quận được quan tâm nhiều có thể kể đến: Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy và Hà Đông….

Bên cạnh mức giá bán chung cư tăng thì giá cho thuê cũng chứng kiến mức tăng khá ấn tượng, đối với phân khúc bình dân giá cho thuê cũng tăng 7% lên mức 9,2 triệu đồng/tháng, chung cư cao cấp tăng 4% lên mức 14,9 triệu đồng/tháng.

Đánh giá thị trường bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, mặt bằng giá bán và cho thuê ở các phân khúc tiếp tục tăng
Đánh giá thị trường bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, mặt bằng giá bán và cho thuê ở các phân khúc tiếp tục tăng

Đối với khu vực Tp. Hồ Chí Minh, giá rao bán chung cư cũng đã tăng khoảng 4% so với năm 2021. Cụ thể phân khúc bình dân tăng 4%, đạt mức giá 26,8 triệu/m2, trung cấp tăng 3% lên mức 34,1 triệu đồng/m2 và phân khúc cao cấp tăng 4% lên mức giá 50,2 triệu đồng/m2.

Tại Tp. HCM thì khu vực chứng kiến sự quan tâm mạnh mẽ nhất chính là thành phố Thủ Đức. Tương tự ở Hà Nội, đối với chung cư cho thuê, phân khúc bình dân cũng chứng kiến giá thuê tăng 5% lên mức 8,8 triệu đồng/tháng, phân khúc cao cấp cũng tăng 3% lên mức 15,1 triệu đồng/tháng.

Đánh giá thị trường bất động sản theo quan điểm của chúng tôi, lý do phân khúc chung cư tăng là do:

  • Nhu cầu về nhà ở của người dân tại các thành phố lớn vẫn đang tăng
  • Nguồn cung ra thị trường thì vẫn còn khan hiếm

Đánh giá diễn biến của thị trường bất động sản cho thuê

Thị trường cho thuê dù đã hồi phục mạnh trong quý 1 nhưng mức độ quan tâm vẫn chưa trở về mốc trước dịch. Theo đó, lượng tìm kiếm căn hộ cho thuê giảm 157% ; nhà riêng cho thuê giảm 94%; nhà mặt phố cho thuê giảm 84% so với quý 1/2019.

Đối với khu vực Hà Nội, thị trường cho thuê nhà riêng, nhà mặt phố có mức độ quan tâm tăng so với quý I 2021 và Quý I/2019 với lần lượt là 19% và 12%. Tuy nhiên giá cho thuê tại các quận trung tâm Hà Nội lại ghi nhận có sự giảm mạnh, nhất là quận Tây Hồ giảm 65% so với trung bình 2021.

Các quận ngoài trung tâm thì duy trì mức giá ổn định và có dấu hiệu tăng, tăng mạnh nhất là quận Thanh Xuân với 10%.

Tương tự tại khu vực Hà Nội, mức độ quan tâm đối với bất động sản cho thuê ở Tp. Hồ Chí Minh cũng tăng 5% so với cùng kỳ quý I/2021, trong đó chung cư cho thuê nhận được sự quan tâm nhiều nhất với mức tăng lên đến 17%, các loại hình như nhà trọ, phòng trọ cũng được quan tâm bởi trong Quý I/2022 vừa qua khi các trường học được mở lại, học sinh sinh viên có nhu cầu lớn trong việc thuê trọ để phục vụ học tập.

Dự báo trong năm nay, đánh giá thị trường bất động sản cho thuê vẫn tiếp tục phục hồi khi dịch Covid đã ổn định, các hoạt động giao thương, sản xuất kinh doanh mở cửa trở lại.

Dự báo các phân khúc nóng và đánh giá thị trường bất động sản trong thời gian tới

Đánh giá thị trường bất động sản tháng 3/2022, đất nền vùng ven trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường
Đánh giá thị trường bất động sản tháng 3/2022, đất nền vùng ven trung tâm Tp. HCM tiếp tục dẫn dắt thị trường
Tương tự như TP. HCM, Đánh giá thị trường bất động sản tháng 3/2022 tại Hà Nội, đất nền thổ cư vùng ven cũng tăng trưởng mạnh về giá
Tương tự như TP. HCM, Đánh giá thị trường bất động sản tháng 3/2022 tại Hà Nội, đất nền thổ cư vùng ven cũng tăng trưởng mạnh về giá

Vừa rồi chúng ta đã cùng nhau tìm hiểu về bức tranh toàn cảnh thị trường trong Quý I/2022, trong đó với nguồn vốn FDI lớn đổ vào thị trường, các chính sách mới về luật, thuế BĐS cùng với đó là sự mở cửa của du lịch quốc tế đã có những tác động tương đối tích cực đối với thị trường BĐS.

Trên quan điểm cá nhân của tôi, dự báo phân khúc sẽ tiếp tục thu hút thị trường trong 2022 sẽ là:

  • Đất nền và nằm ở vùng ven các khu vực trung tâm (hưởng lợi về đầu tư công và quy hoạch cơ sở hạ tầng)
  • Chung cư (quan tâm để ở rất lớn) – xu hướng quay trở lại tìm kiếm các dự án cũ đã bàn giao

Tổng kết

Rất cảm ơn sự quan tâm và đón đọc của bạn về bài đánh giá thị trường bất động sản Quý I/2022 cũng như dự báo về kịch bản thị trường trong thời gian tới của chúng tôi.

Tôi tin chắc rằng với những thông tin mà BachKhoaNhaDat.com.vn vừa chia sẻ, các quý độc giả, các nhà môi giới, các nhà đầu tư bất động sản sẽ có được cái nhìn khách quan về thị trường và đưa ra được chiến lược đầu tư phù hợp trong thời gian tới.

Tập hợp các Báo cáo Đánh giá thị trường bất động sản do BachKhoaNhaDat.com.vn tập hợp lại và chia sẻ tới các bạn
Tập hợp các Báo cáo Đánh giá thị trường bất động sản do BachKhoaNhaDat.com.vn tập hợp lại và chia sẻ tới các bạn

Nhân tiện đây, tôi xin gửi tặng mọi người bộ tài liệu các Báo cáo chi tiết thị trường bất động sản tháng 03/2022. Mọi người có thể download tại đây nhé: Báo cáo thị trường bất động sản toàn quốc và các tỉnh.

Nếu bạn thấy bài viết này có ích, hãy chia sẻ nó cho mọi người nhé. Cám ơn bạn!

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.