Căn hộ ra đời chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở tăng cao ở các thành phố lớn, tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo điều kiện cho nhiều người có thu nhập trung bình khá có cơ hội sở hữu nhà ở các thành phố lớn. Tuy nhiên liệu đầu tư chung cư có lời không, qua bài viết này, mời bạn cùng BachKhoaNhaDat.com.vn tìm hiểu nhé.
Bài viết này được BachKhoaNhaDat.com.vn phát triển lên, từ bài chia sẻ của tác giả Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Miền Nam của batdongsan.com.vn. Đây cũng là nơi mà bản thân tôi, Đinh Hoàng Thắng, đang công tác.
Đầu tư chung cư có lời không là một câu hỏi luôn thường trực
Thị trường căn hộ ở Việt Nam cũng phát triển không ngừng trong 10 năm trở lại đây từ mức 5% số lượng người dân sống ở căn hộ 2005 cho tới nay tỷ lệ này đã tăng lên hơn 25%, mức giá căn hộ cũng tăng chóng mặt và đỉnh điểm có những căn hộ mức giá lên tới 18,000$/m2.
Mặc dù vậy đầu tư vào căn hộ vẫn còn nhiều tranh cãi liệu căn hộ có phải là “Tài sản” hay là “Tiêu sản”, đặc biệt gần đây có nhiều thông tin liên quan tới việc hạn chế thời gian sở hữu căn hộ tối đa 50-70 năm.
Câu hỏi đặt ra là tại thời điểm hiện tại, đất nền và căn hộ, nên chọn đầu tư cái nào? Liệu đầu tư chung cư có lời không?
Để biết đầu tư chung cư có lời không, chúng ta cùng phân tích các rủi ro có thể xảy ra
Có một câu hỏi rất phổ biến như sau: “Nếu bạn có 3 tỷ đồng thì nên mua căn hộ hay đất nền?”
Hơn 90% số lượng người được hỏi sẽ trả lời “đất nền” vì đơn giản đất sở hữu lâu dài, dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao hơn căn hộ, quan điểm này vẫn tương đối đúng cho tới thời điểm nhiều sai phạm nghiêm trọng liên quan tới vụ án Alibaba được phanh phui.
Pháp lý đối với các dự án đất nền vẫn là rủi ro không nhỏ đối với các nhà đầu tư, vào một ngày đẹp trời giá trị có thể suy giảm 50-70% là chuyện không phải hiếm ở trên thị trường.
Vẫn là 3 tỷ đồng nhưng trong đó có sẵn 1 tỷ tiền mặt và chưa có nhà ở thì số lượng trả lời đầu tư/mua căn hộ tăng lên hơn 30%.
Trong bối cảnh giá đất nền tăng nhanh khả năng sở hữu bất động sản gần nơi làm việc, học tập ngày càng khó với những người trẻ thì căn hộ một lần nữa trở thành tâm điểm tìm kiếm trong khoảng 5 năm trở lại đây, nhu cầu mua và đầu tư căn hộ đã trở thành làn sóng ở các thành phố lớn như Hà Nội, Bình Dương và HCM.
Theo đó đầu tư chung cư chắc chắn vẫn có lời, ít nhất theo quan sát của chúng tôi ở thị trường bất động sản khu vực Miền Nam.
Vậy thực sự thì đầu tư chung cư có lời không và lời bao nhiêu?
Năm 2017, giá căn hộ cao cấp ở trung tâm HCM rơi vào tầm 2,000$/m2, nhưng đến năm 2022 mức giá 2,000$/m2 là mức giá khởi điểm cho các dự án mới, nhu cầu ngày càng gia tăng nhưng nguồn cung căn hộ ngày càng hiếm tạo ra sự chênh lệch trong cung cầu.
Cùng với sự tăng giá sắt thép, nguyên vật liệu đầu vào và cả chi phí nhân công đã dẫn tới giá chào bán căn hộ mới tăng trưởng không ngừng. Theo thống kê của batdongsan.com.vn trong 3 năm vừa qua mặc dù trải qua nhiều giai đoạn khó khăn của dịch bệnh nhưng mức giá căn hộ tăng trung bình 14%/năm và so với Q1/2019 tăng 37% (chưa bao gồm dòng tiền từ việc cho thuê).
Có thể nói đây là mức tăng khá ấn tượng trong bối cảnh có nhiều nghi ngờ về tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào phân khúc này. Tự bạn đã trả lời được cho câu hỏi liệu đầu tư chung cư có lời không, phải không nào.
Nguyên tắc lựa chọn để đầu tư chung cư có lời
Có nhiều nguyên tắc để lựa chọn nhắm tối ưu hóa quyết định đầu tư căn hộ của bạn, giúp bạn không phải quá băn khoăn việc đầu tư chung cư có lời hay không nữa, cụ thể thông qua các tiêu chí:
Năng lực của chủ đầu tư
Lựa chọn căn hộ để ở hay cho thuê khác hoàn toàn với việc lựa chọn 1 miếng đất nền, ưu tiên lựa chọn đầu tư căn hộ trước tiên phải là năng lực và uy tín của chủ đầu tư.
Vì khi căn hộ đã được xây dựng xong thì chủ sở hữu có thể vẫn mua bán, cho thuê lại mà không cần phải có sổ hồng, pháp lý căn hộ.
Rất nhiều khu căn hộ ở HCM chưa có sổ hồng nhưng mức độ tăng giá và dòng tiền cho thuê hàng tháng vẫn rất tốt dao động 5-7%/năm.
Tiện ích thật nội khu và ngoại khu xung quanh
Đầu tư chung cư có lời không hay có thể bị lỗ, cũng phụ thuộc rất lớn vào các tiện ích nội khu và ngoại khu.
Giá căn hộ có thể tăng lên tùy thuộc vào mức độ đáp ứng các nhu cầu học tập, mua sắm, thể thao, giải trí, bệnh viện, khu vực gửi xe, công viên…
Cuộc sống thuận tiện thoải mái, tiếng lành đồn xa sẽ tạo ra nhu cầu lớn hơn nguồn cung và kết quả tự bản thân của dự án sẽ tăng giá ngày càng nhanh mà không cần phải có sự tham gia của các bên khác như môi giới, chủ đầu tư hay cư dân.
An Toàn và An ninh
Tiêu chí này có vai trò tương đối lớn khi quyết định dọn về căn hộ, có thể để nhà trống vài tuần thậm chí vài tháng cũng yên tâm, hoặc nhiều gia đình có con nhỏ, neo người thì việc sống ở căn hộ sẽ đảm bảo tối đa về mặt an toàn cả bên trong và bên ngoài.
Các dự án có hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh hoàn chỉnh, hệ thống camera ở các khu vực quan trọng sẽ là điểm cộng trong việc lựa chọn nơi sinh sống cũng như thuê lâu dài.
Xác định được đầu tư chung cư có lời không rồi thì nên thuê hay mua căn hộ
Thuê hay mua căn hộ tùy thuộc rất lớn vào 2 yếu tố: Nhu cầu và Tài chính, không có câu trả lời đúng cho tình huống này.
Một người bạn của người viết chia sẻ “con học ở đâu thì chuyển tới đó” vừa tận hưởng không khí mới lạ ở các khu vực mình tới sống, vừa tiện đường đưa đón con cái đi học, đi làm.
Nhưng ngược lại một vài người thì lại có quan điểm “an cư, lạc nghiệp”, tập trung tiền bạc và thậm chí trả góp để có thể sở hữu được 1 căn hộ ở các thành phố lớn.
Đầu tư chung cư có lời không phụ thuộc vào 2 bài toán lợi nhuận
Mua và cho thuê
Phù hợp cho nhóm đối tượng thích đầu tư căn hộ nhưng không muốn sinh sống cố định, giá căn hộ tăng tùy thuộc vào những giai đoạn khác nhau của dự án: mở bán, ký hợp đồng, khởi công hầm móng, cất nóc, bàn giao, và cấp sổ hồng.
Lợi nhuận mang lại của dòng tiền hàng tháng có thể sử dụng đi thuê các căn hộ ở khu vực khác + lợi nhuận tăng giá hàng năm của căn hộ.
Sở hữu căn hộ ở các khu vực khác nhau
Dân số hiện tại đang nghiêng ở khu vực phía tây Tp. HCM (>11 triệu) nhưng nguồn cung căn hộ mới thường ở khu vực phía đông (>1.1 triệu). Vì thế nhu cầu đối với căn hộ là hiện hữu và có thể ở khắp các khu vực và có thể tràn ra ở các khu vệ tinh xung quanh.
Việc sở hữu căn hộ ở các khu vực khác nhau, tất nhiên sẽ tương đối khó với nhóm có thu nhập thấp, nhưng nếu có kế hoạch rõ ràng cùng với việc dòng tiền thu được từ cho thuê sẽ giảm bớt áp lực trả lãi, trả góp.
Đầu tư chung cư có lời không khi căn hộ chỉ có thời gian sử dụng 50-70 năm
Căn hộ xuất hiện và kéo theo nhiều sản phẩm mới như Shophouse, condotel hay officetel, việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ tương đối bình thường ở các quốc gia phát triển nhưng sẽ là vấn đề nhạy cảm với thị trường Việt Nam.
Giá trị căn hộ OT/50 năm thông thường thấp hơn căn hộ lâu dài tầm 20% -30% và mức giá này chủ sở hữu vẫn tận hưởng toàn bộ giá trị mang lại từ căn hộ: sinh sống, nghỉ dưỡng, giải trí và thậm chí mở văn phòng.
Bản chất căn hộ dùng để sử dụng và tiêu hao dần theo thời gian do đó với khoảng 50 năm sau các chủ sở hữu vĩnh viễn sẽ nhận lại mức 20-30% giá trị dự án mới hoặc tái định cư.
Khấu hao giá trị căn hộ không đơn thuần là đường thẳng. Ví dụ 1 căn hộ mua tại thời điểm này với giá 2 tỷ, sử dụng trong 50 năm không có nghĩa là mỗi năm sẽ tiêu hao tầm 40 triệu, mà nhu cầu căn hộ ngày càng cao cùng với sự gia tăng chi phí phát triển dự án, chi phí xây dựng…
Và dĩ nhiên rất nhiều căn hộ tăng giá trong khoảng 10 năm trở lại đây cùng với mức giá cho thuê căn hộ cũng tăng lên tương ứng.
Như vậy thực ra việc chung cư có thời gian sở hữu 50-70 năm cũng không ảnh hưởng nhiều đến việc đầu tư chung cư có lời không. Thực tế cũng chưa có chung cư nào kết thúc thời gian sử dụng như vậy để chúng ta kiểm chứng. Nhưng với thời gian quá dài lên tới hơn nửa thế kỷ, thì có lẽ chúng ta cũng không quá quan tâm giá trị chung cư sau đó nữa.
Kết luận
Giá trị trung bình 1 căn hộ ở trung tâm HCM rơi vào tầm 150,000-200,000$/CH trong khi đó các thành phố tương đương trong khu vực hoặc châu Á đã tiệm cận 800,000-1tr$/CH.
Kinh tế vĩ mô ổn định, nhu cầu ngày càng cao, dự báo căn hộ vẫn sẽ là phân khúc hấp dẫn trong thời gian tiếp theo, nhiều dự án Siêu sang sẽ xuất hiện và 1tr$/căn hộ không còn quá lạ lẫm với thị trường, giá vẫn tăng và cơ hội sở hữu căn hộ HCM ngày càng hẹp đi cho người trẻ.
Hy vọng thông qua bài viết này, đã giải đáp được cho bạn câu hỏi liệu có nên đầu tư căn hộ, và nếu đầu tư chung cư có lời không. Chúc các bạn lựa chọn được sản phẩm bất động sản ưng ý dành cho mình nhé.