Để đầu tư bất động sản, có nhiều phân khúc cho bạn lựa chọn như căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, shophouse, biệt thự biển… Chung cư là một loại hình bất động sản cực kì phổ biến, và chắc chắn vẫn sẽ là “trend” trong tương lai lâu dài nữa do quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Tuy nhiên câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư luôn đặt ra là có nên đầu tư chung cư hay không? Đầu tư loại hình này cần chú ý điều gì? Trong bài viết này BachKhoaNhaDat.com.vn sẽ cùng bạn tìm câu trả lời nhé.
Tôi là Đinh Hoàng Thắng, Chuyên gia đánh giá dự án độc lập, Nhà sáng tạo nội dung bất động sản, Chuyên gia huấn luyện môi giới BĐS, Quản lý cấp cao của batdongsan.com.vn.
Tại sao cần đặt câu hỏi, có nên đầu tư chung cư?
Từ trước đến giờ, bản thân tôi cũng đã một vài lần đầu tư và mua chung cư. Ngoài ra, tôi cũng từng đầu tư đất nền dự án, đất nền phân lô và đất sào vùng ven. Tôi thấy rằng, mỗi loại hình bất động sản đều có những ưu nhược điểm riêng khi đầu tư. Và với chung cư, đây vẫn là một loại hình có thể nói là dễ dàng đầu tư nhất, phổ biến nhất.
Tôi có một kỉ niệm cũng khá “đau” khi đầu tư chung cư, đó là vào năm 2019 khi chung cư Safira Khang Điền mở bán. Tôi quyết định đặt booking để đầu tư hẳn 5 căn 1+1 Phòng ngủ của dự án này. Thời điểm đó mức giá khoảng 1.5 tỷ/căn. Tuy nhiên, lúc đó chung cư này hot đến nỗi khách hàng và sàn môi giới phải bốc thăm, và cuối cùng tôi không lấy được căn nào. Đến hiện tại thì các căn hộ này đã lên giá khoảng 2.2 tỷ/căn. Thực sự quá đáng tiếc cho deal này các bạn ạ!
Ở trong bài này, tôi cũng chỉ đặt vấn đề trên quan điểm “đầu tư”, chứ không phải quan điểm để “ở”. Quan điểm mua chung cư để ở tôi sẽ phân tích ở một bài khác. Còn ở đây chỉ bàn đến việc, nếu đầu tư chung cư thì đem lại cho bạn tỷ suất lợi nhuận cao hay không.
Thực ra, việc có nên đầu tư chung cư hay không, tôi nghĩ rằng sẽ không có đúng, không có sai. Mà nó hoàn toàn phụ thuộc vào vấn đề việc đầu tư đó có phải là phương án tối ưu cho bạn ở thời điểm hiện tại hay không. Trước tiên chúng ta cùng tìm hiểu xem ưu nhược điểm của việc đầu tư chung cư là gì nhé.
Ưu điểm khi đầu tư chung cư
Xét trên quan điểm đầu tưu, ưu điểm lớn nhất theo quan điểm của tôi khi đầu tư chung cư chính là vấn đề dòng tiền. Phương thức thanh toán cho loại hình căn hộ chung cư thường rất linh hoạt. Đó là bạn có thể được áp dụng phương thức thanh toán trả góp từng giai đoạn để được nhận nhà.
Thường các chủ đầu tư sẽ liên kết với các ngân hàng để hỗ trợ cho bạn vay đến 70% giá trị căn nhà trong vòng 10-20 năm. Như vậy mỗi tháng bạn sẽ chỉ cần trả gốc và lãi vừa phải, phù hợp với dòng tiền lương đều hàng tháng của bạn. Trong quá trình vừa trả gốc và lãi, nếu chung cư lên giá là bạn đã có thể bán lướt sóng luôn và đem về lợi nhuận.
Đầu tư chung cư cũng có một ưu điểm khác là đem lại dòng tiền đều hàng kì. Nếu bạn không muốn lướt sóng, bạn có thể sử dụng chung cư đó để cho thuê, đem lại nguồn tiền hàng tháng cho bạn, và cover được một phần cho khoản vay mua chung cư đó. Những loại hình đầu tư khác như đất nền, đất sào… không cho phép bạn làm điều tương tự.
Như vậy, bạn nắm thật chắc các ưu điểm để tự trả lời cho câu hỏi Có nên đầu tư chung cư của mình nhé. Ngoài ra cũng cần chú ý đến các nhược điểm nữa.
Nhược điểm khi đầu tư chung cư
Ưu điểm thì như vậy, nhưng theo BachKhoaNhaDat.com.vn thấy thì đầu tư vào chung cư cũng có một số nhược điểm nhất định.
Nhược điểm đầu tiên, đó là tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư chung cư thường không quá cao. Chúng ta rất hiếm chứng kiến những chung cư mà giá x2, x3 sau một số năm. Tuy nhiên cùng khoản tiền đó, nếu chúng ta đầu tư đất nền thì nhiều nơi x5, x10 là chuyện bình thường.
Chung cư sau khi bàn giao, chúng ta bán chênh được từ 30-50% cũng đã là khá cao rồi. Nếu chúng ta dự kiến được rằng giá chung cư sẽ tăng lên được ở mức như vậy, thì tôi nghĩ rằng bạn cũng thực sự có nên đầu tư chung cư ở dự án đó luôn nhé. Tỷ suất lợi nhuận đó là khá ổn cho sản phẩm căn hộ rồi.
Nhược điểm thứ hai, giá trị của chung cư sau khi bàn giao và sử dụng sẽ giảm dần theo thời gian. Mỗi năm qua đi, chung cư sẽ bị xuống cấp do trong quá trình sử dụng, hoặc do điều kiện tự nhiên. Điều này là tất yếu luôn phải xảy ra, và chúng ta sẽ phải chấp nhận rằng giá trị của một căn chung cư thường sẽ giảm đi theo thời gian, tỉ lệ thuận với tuổi thọ công trình.
Vậy có nên đầu tư chung cư hay không?
Theo quan điểm của tôi, bạn vẫn nên đầu tư chung cư nếu bạn thuộc các điều kiện như ở dưới:
- Bạn chỉ để dành được một nguồn tiền vừa phải, khoảng 300-500 triệu. Số tiền này vừa đủ để đóng tiền giai đoạn đầu của các căn chung cư từ trung cấp trở xuống. Sau đó bạn dùng phương án thế chấp chính căn hộ mà bạn mua để có thể vay ngân hàng dài hạn và trả góp dần đều. Số tiền bạn muốn trả góp cũng rất linh hoạt, tùy theo khả năng tài chính mỗi người, mà bạn có thể chọn gói vay 10, 15 hay 20 năm.
- Bạn hiểu về việc đầu tư căn hộ chung cư hơn là các phân khúc khác như đất nền, nhà phố… Thực ra, nếu bạn đã quen phân khúc nào, hiểu rõ tường tận nó ra làm sao thì việc đầu tư sẽ thuận lợi và giảm thiểu rủi ro hơn rất nhiều. Có nên đầu tư chung cư nếu bạn thực sự có kiến thức sâu rộng về nó.
- Bạn là người ngại tìm hiểu và ngại đi xem các sản phẩm bất động sản đặc thù khác, ví dụ đất nền thổ cư, đất nền dự án… mà chỉ muốn tìm hiểu đơn giản thôi, đỡ phải đi lại quá nhiều, thậm chí ngồi ở nhà chọn căn cũng được. Như vậy chỉ có hình thức chung cư mới thỏa mãn điều kiện của bạn. Đối với một dự án, hầu hết các căn hộ đều giống nhau, pháp lý dự án chủ đầu tư đã lo, việc vay vốn bank chủ đầu tư cũng hỗ trợ… bạn chỉ cần tìm được dự án phù hợp và chủ đầu tư có uy tín là yên tâm chọn căn để đầu tư
- Bạn là người thích sự hiện đại, trẻ trung và chuyên nghiệp. Bạn thích đầu tư những sản phẩm nhìn có vẻ ngoài “sạch sẽ”, chỉn chủ chứ không thích những bất động sản “bụi bặm” kiểu đất nền, đất vườn, đất vùng ven… ở những nơi xa xôi.
Những rủi ro khi đầu tư chung cư
Có nên đầu tư chung cư ở dự án mà chủ đầu tư lịch sử kém uy tín?
Làm việc tại một trang truyền thông như batdongsan.com.vn, tôi cũng chứng kiến không ít những chủ đầu tư mà khi quảng cáo thì một đằng, nhưng khi làm thì một nẻo.
Trong thời đại của những mánh lới quảng cáo kinh tế, nhiều chủ đầu tư để bán được nhà, họ đã truyền tải thông tin quảng cáo quá mức, không trung thực và sử dụng các thủ thuật để lôi kéo khách hàng. Ví dụ, việc thiết kế bố trí hạ tầng đã được chủ đầu tư hứa hẹn nhưng khi bàn giao thực tế, nhiều khách hàng đã rất thất vọng về kết quả thu được.
Nếu bạn mua đất nền thì mọi thứ hiển thị rõ ngay từ khi bạn đi xem đất và đầu tư. Còn nếu bạn mua chung cư, thì đó là mua tài sản hình thành trong tương lai. Mà tương lai thì thực sự bất định lắm. Có nên đầu tư chung cư và có nên lựa chọn một chủ đầu tư nào thì phụ thuộc rất lớn vào lịch sử các dự án của họ. Bạn cân nhắc thật kĩ nhé.
Một số chủ đầu tư đã hứa hẹn quá mức khi họ tin tưởng việc sẽ thu hút được vốn đầu tư từ khách mua dưới hình thức góp vốn trả góp để có dòng tiền xây dựng. Nhưng thực tế kinh doanh có thể khác kế hoạch, tiềm lực tài chính không đủ dẫn tới bị “delay” hoặc phải chuyển nhượng lại dự án cho các chủ đầu tư khác. Việc này thực sự xảy ra không hiếm trên thực tế, theo quan sát của bản thân tôi.
Rủi ro về mức giá
Khác với đất nền, các đợt bán hàng của chung cư giá có thể giảm chứ không hề tăng. Mọi người đều biết rằng giá nhà thông thường sẽ tăng lên, nhưng có một số dự án có giá bán từng đợt lại biến động giảm đi theo thời gian, khiến những người mua giai đoạn đầu lại bị lỗ.
Ví dụ: nếu chủ đầu tư bắt đầu bán với giá thấp trong thời gian xây dựng, nhiều người sẽ đặt cọc để mua và giá sẽ tăng lên đáng kể. Trong giai đoạn bán hàng lần thứ hai, do thị trường mà nhu cầu có thể giảm đáng kể.
Điều này khiến chủ đầu tư phải điều chỉnh giá xuống để có thể bán được hàng. Hoặc thậm chí nếu hàng ra quá nhiều, thì mức giá có thể vẫn giữ nguyên sau vài năm trong nhiều đợt mở bán của chủ đầu tư. Khiến những nhà đầu tư giai đoạn đầu bị “lỗ” vì mua sớm mà không tăng.
Ngoài ra, kể từ khi được bàn giao khoảng 3 năm thì giá của chung cư bắt đầu sẽ giảm xuống. Do vậy bạn cần cân nhắc kĩ về thời điểm ra hàng đối với chung cư nhé.
Có nên đầu tư chung cư khi chung cư đã bàn giao rồi là một câu hỏi khá dễ trả lời. Sau khi bàn giao, thường căn hộ sẽ hết cơ hội tăng giá, trừ việc tăng giá tự nhiên do nhu cầu dân cư của cả khu vực tăng lên thì giá chung cư mới tăng theo. Nhưng việc tăng đó, theo quan điểm của tôi, hoàn toàn là tăng do yếu tố cung cầu tổng thể, mọi dự án và mọi phân khúc bất động sản khu vực đó cũng sẽ đều tăng cả thôi.
Làm sao để đầu tư vào các chung cư uy tín và có khả năng có lời
Trên đây là những phân tích, nhận định và tổng hợp của Bachkhoanhadat.com.vn về việc có nên đầu tư chung cư hay không.
Nếu bạn đã tích lũy được số vốn như vậy rồi và có nhu cầu muốn mua bất động sản với phân khúc này thì chúng tôi cũng có thể hỗ trợ bạn để kết nối với Chủ đầu tư và Đơn vị phát triển dự án phù hợp để có thể lựa chọn được những căn hộ ưng ý cho mình với giá gốc để đầu tư.
Hiện tại tôi cũng có làm việc trực tiếp với nhiều Chủ đầu tư và dự án, do vậy có thể kết nối được cho bạn nếu như bạn cần. Có bất kì câu hỏi gì, bạn có thể liên lạc với tôi (Mr. Đinh Hoàng Thắng nhé).
- Chat Zalo: Bấm vào đây để nhắn tin Zalo cho tôi
- Chat Facebook: Bấm vào đây để nhắn tin Facebook cho tôi
Tôi cũng sẽ còn viết rất nhiều các bài viết khác để chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm mà tôi tích lũy được hàng ngày. Mời bạn thường xuyên vào website để đọc các thông tin mới nhé. Cám ơn các bạn!