Đất dính quy hoạch là gì? Làm sao để kiểm tra đất có dính quy hoạch?

Nếu bạn đang tìm mua bất động sản, đặc biệt là đất nền thì việc kiểm tra quy hoạch là một điều vô cùng quan trọng. Nếu không cẩn thận, chúng ta mua phải đất bị dính quy hoạch thì khả năng bị mất tiền rất cao, khoản đầu tư của bạn thua lỗ, thậm chí phá sản nếu bạn còn sử dụng cả nhiều vốn vay. Vậy đất dính quy hoạch là gì, và làm sao để check được? Mời bạn cùng BachKhoaNhaDat.com.vn tìm hiểu nhé.

Tôi là Đinh Hoàng Thắng, Chuyên gia đánh giá dự án độc lập, Nhà sáng tạo nội dung bất động sản, Chuyên gia huấn luyện môi giới BĐS, Quản lý cấp cao của batdongsan.com.vn.

Tôi có một người cậu, mua một miếng đất rất đẹp ở trong ngõ, ở Dĩ An, Bình Dương. Nhà trên đất vốn là nhà tạm, đang ở được vài năm thì có ý định xây mới lại cho khang trang. Cậu tôi đi xin giấy phép xây dựng thì mới vỡ lẽ ra là đất dính quy hoạch, toàn bộ phần lớn ngôi nhà bị nằm trên quy hoạch một con đường lớn chuẩn bị đi qua.

Như vậy công sức dành dụm bao nhiêu năm bỗng dưng gần như mất trắng, nếu có đền bù cũng không được bao nhiêu so với giá thị trường lô đất hiện tại. Đây là một bài học rất khó quên khi đầu tư mua bất động sản.

Vậy đất dính quy hoạch là gì?

Đất dính quy hoạch là gì và cách kiểm tra

Để hiểu được khái niệm “đất dính quy hoạch là gì” chúng ta cần hiểu các khái niệm sau một cách chi tiết.

Quy hoạch sử dụng đất là “việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.” (Trích Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013)

Kế hoạch sử dụng đất là “việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.” (Trích Khoản 3, Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013)

Đất trong quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương ở thời điểm hiện hành, ví dụ quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông. Nếu đất nằm trong quy hoạch như vậy, thì mới có cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc Nhà nước thực hiện đền bù cho người dân khi có quy hoạch mới cần thu hồi đất; hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất.

Vậy, đất dính quy hoạch là gì: Thực ra không có định nghĩa chuyên môn về thế nào là đất dính quy hoạch, mà thực chất miếng đất bạn mua bị nằm trong quy hoạch sử dụng đất khác với mục đích mà bạn mua ban đầu, được coi là bị “dính quy hoạch”.

Phân loại quy hoạch các loại đất
Phân loại quy hoạch các loại đất

Cách để kiểm tra đất dính quy hoạch là gì, làm sao để check

Có nhiều cách để kiểm tra xem đất có dính quy hoạch hay không, từ đơn giản đến phức tạp.

Đất dính quy hoạch ở Đại Mỗ
Đất dính quy hoạch ở Đại Mỗ
Đất dính quy hoạch ở Đại Mỗ nhìn từ vệ tinh
Đất dính quy hoạch ở Đại Mỗ nhìn từ vệ tinh

Hình ảnh ở trên cho thấy rất nhiều lô đất ở Đại Mỗ đã bị dính quy hoạch công viên vui chơi, hoặc hành lang bảo vệ sông. Nếu bạn mua phải những lô đất này, mà không kiểm tra trên bản đồ quy hoạch thì coi như bạn đã thua lỗ nặng trong giao dịch đầu tư đó.

Vậy để kiếm tra xem đất dính quy hoạch là gì, mời bạn tham khảo những cách như sau:

Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin sổ đỏ

Nếu lô đất của bạn đã có sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì thường thông tin quy hoạch cũng được thể hiện luôn ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tin về vấn đề quy hoạch của lô đất sẽ nằm trong phần Ghi chú của sổ đỏ. Trong đó, ghi rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch là đất gì. Bạn cần xem xét xem liệu tính chất quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện giao dịch.

Ưu điểm: Theo cách này thì cũng rất đơn giản, có thể nhìn thấy ngay.

Nhược điểm: Không phải lúc nào thông tin trên sổ cũng được cập nhật đúng và update với thực tế quy hoạch.

Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch

Các công ty môi giới, dịch vụ nhà đất tại địa phương đều là những nguồn check quy hoạch được việc cho bạn. Họ kinh doanh tại khu vực nên cũng quen thuộc với các vấn đề về quy hoạch trong khu vực đó. Chúng ta có thể tìm đến họ và nhờ các công ty bất động sản địa phương này thu thập giúp thông tin quy hoạch.

Ưu điểm: Thực hiện nhanh chóng và dễ dàng.

Nhược điểm: Bạn cần tìm đúng người tin cậy, và không phải lúc nào cũng có sẵn người có thể giúp bạn.

Tìm hiểu đất dính quy hoạch là gì tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nguồn tin cậy nhất, và mất thời gian nhất mà bạn có thể tìm đến đó là cơ quan chính quyền địa phương. Nơi sẽ nắm được thông tin về kế hoạch hay quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng kí đất đai (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện).

Đây là cơ quan nhà nước quản lý về đất đai tại địa phương. Họ là bên nắm rõ nhất tình hình đất đai như thế nào, do vậy người dân có thể đến hỏi Phòng Tài nguyên và Môi trường để có thông tin chính xác.

Ưu điểm: Chính xác gần như tuyệt đối

Nhược điểm: Bạn sẽ mất thời gian hơn bình thường, tùy vào từng khu vực, địa phương.

Ngoài ra, bạn còn có thể xin Giấy chứng nhận xác nhận quy hoạch phần đất mà bạn muốn mua tại cơ quan có thẩm quyền của từng địa phương. Thời gian chờ đợi có thể sẽ phải lâu khoảng từ 10 đến 15 ngày.

Nếu có văn bản này thì bạn sẽ hoàn toàn yên tâm khi có đầy đủ thông tin quy hoạch về lô đất của mình. Nếu lô đất giá trị lớn, và có nhiều “hoài nghi”, BachKhoaNhaDat.com.vn khuyên bạn nên thực hiện thủ tục này cho yên tâm nhé.

Kiểm tra đất có dính quy hoạch không bằng phần mềm quy hoạch

Hiện nay rất nhiều tỉnh thành đã đưa thông tin công khai về quy hoạch lên các phần mềm. Việc kiểm tra cũng rất đơn giản, bạn chỉ cần tải phần mềm về, nhập số lô, số thửa là có thể xem trực tiếp quy hoạch của lô đất của bạn trên bản đồ. Đất dính quy hoạch là gì sẽ được bạn kiểm tra ngay lập tức và đặc biệt là “miễn phí”

Ví dụ, khi đầu tư mua đất ở quê vợ tôi ở Phú Mỹ Bà Rịa, tôi cài phần mềm Quy hoạch BRVT, trên đó hoàn toàn tra được thông tin quy hoạch là gì một cách công khai.

Muốn kiểm tra đất dính quy hoạch là gì, bạn có thể sử dụng phần mềm trên điện thoại để check
Muốn kiểm tra đất dính quy hoạch là gì, bạn có thể sử dụng phần mềm trên điện thoại để check

Đất dính quy hoạch thì có mua bán sang nhượng được không?

Đất dính quy hoạch “vẫn là đất”, và vẫn mua bán, sang nhượng được bình thường, miễn là có người mua. Việc mua bán sang nhượng 1 lô đất được coi là hợp pháp nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Đất không đang trong quá trình tranh chấp
  • Có giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất
  • Đất còn trong thời hạn sử dụng.
  • Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Trong trường hợp lô đất thuộc diện bị thu hồi theo yêu cầu của quy hoạch thì chủ đất đang sở hữu hiện hành đó sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. Giá đến bù đương nhiên sẽ thường thấp hơn so với giá thị trường, và chủ đất nào đang sở hữu sẽ bị “lỗ”.

Tốt nhất bạn nên trang bị đầy đủ kiến thức, hoặc nhờ người kiểm tra xem đất dính quy hoạch gì, có mua được không trước khi xuống tiền nhé.

Có nên mua đất dính quy hoạch hay không?

Việc bạn có nên mua đất dính quy hoạch hay không còn phụ thuộc vào mục tiêu và yêu cầu cá nhân cụ thể của bạn.

Ví dụ, nếu mục đích mua đất của bạn là để xây nhà ở ổn định lâu dài, mà đất nằm trong quy hoạch làm đường, quy hoạch làm công viên hoặc quy hoạch khác, thì chắc chắn sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Bạn mua dù giá nào thì cũng bị mất tiền mà thôi.

Còn nếu biết lô đất đang trong diện quy hoạch và được bán với giá rất rẻ, bạn thậm chí vẫn có thể cân nhắc mua lại vì quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian (thậm chí nếu bạn nắm thông tin và biết tiềm năng quy hoạch có thể thay đổi). Ngoài ra nếu đất có dính quy hoạch thì về sau bạn vẫn được nhà nước đền bù. Tuy nhiên thường khi gặp đất dính quy hoạch, bạn nên “né” ra nhé.

Bạn thực sự nên tìm hiểu xem đất dính quy hoạch là gì, có những loại nào và làm sao để tránh. Qua đó, không bị mất tiền oan nhé.

Nếu mua phải đất dính quy hoạch rồi thì phải làm gì?

Thực sự, sẽ có rất ít giải pháp khả dĩ nếu chúng ta đã mua phải đất dính quy hoạch. Về cơ bản, bạn đã bị hớ ngay từ lúc mua rồi, nên gần như không thể nào xử lý hay bán lại cho người khác với giá mong muốn được.

Nếu bạn vẫn đang trong quá trình đặt cọc, thì có thể thương thảo với người bán để xin lại cọc được càng nhiều càng tốt. Tất nhiên nếu người bán đã có ý đồ muốn bán cho bạn thì việc thương lượng như vậy cũng là rất khó.

Còn nếu đã mua hẳn lô đất đó rồi, tôi nghĩ rằng để xử lý hậu quả, bạn nên gửi nó cho các môi giới địa phương để nhờ thanh lý với giá càng cao càng tốt. Hoặc chờ đợi và tìm người thực sự có nhu cầu mua lại lô đất đó với mục đích đặc biệt nào đó của họ mà thôi.

Nếu bạn xác định được có yếu tố lừa đảo trong quá trình mua bán lô đất này, bạn có thể nhờ luật sư và đâm đơn kiện bên bán ra tòa, tuyên bố hợp đồng vô hiệu và đền bù lại tổn thất cho bạn.

Cám ơn bạn đã đọc bài viết này, bài viết nhằm mục tiêu giúp bạn hiểu đất dính quy hoạch là gì, và có những cách nào để kiểm tra quy hoạch. Nếu bạn thấy bài viết có giá trị, hãy chia sẽ nó cho mọi người giúp BachKhoaNhaDat.com.vn nhé.

Cám ơn bạn!

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.